Miete/Pacht/Baurecht - Nebenkosten
Wie hoch ist die Maklerprovision?
§6 MaklerG Provision
Berücksichtigter Stand der Gesetzgebung: 11.03.2021
Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.
Vermittlungsprovisionen – die Berechnung
Die Höhe der Provision ist im Abschnitt 4 der Immobilienmakler-Verordnung (IMV) festgelegt. Sie ist erst nach erfolgreicher Vermittlung fällig.
Bemessungsgrundlage
Die Bemessungsgrundlage für die Maklerprovision bei Mietwohnungen ist gemäß §24 Immobilienmaklerverordnung der Bruttomietzins pro Monat. Dieser besteht aus dem Haupt- oder Untermietzins, den anteiligen Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben, einem Anteil für besondere Aufwendungen (z.B. Lift) und ev. zusätzlichen Leistungen des Vermieters plus 20% Umsatzsteuer.
Beim Mietgeschäften tritt der Immobilienmakler meist als Doppelmakler auf und darf daher von beiden Parteien die Provision verlangen.
Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 % kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.
Musterverträge
Musterverträge
Höchstbeträge der Provisionen bei Wohnraum-Miete
Vermietung durch den Makler
Befristung bis zu 3 Jahren
Vermieter: 3 BMM
Mieter: 1 BMM
Unbefristet oder Befristung länger als 3 Jahre:
Vermieter: 3 BMM(Brutto-Monats-Mieten)
Mieter: 2 BMM
Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.
Vermieter: Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtung der gesamten Vertragsdauer – jedoch maximal 1/2 BMM
Mieter: Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtung der gesamten Vertragsdauer – jedoch maximal 1/2 BMM
Vermietung durch den Hausverwalter
Unbefristet oder Befristung länger als 3 Jahre:
Vermieter: 2 BMM
Mieter: 1 BMM
Befristung: mindestens 2 und maximal 3 Jahren
Vermieter: 2 BMM
Mieter: 1/2 BMM
Befristung: kürzer als 2 Jahre:
Vermieter: 1 BMM
Mieter: 1/2 BMM
Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.
Vermieter: Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtung der gesamten Vertragsdauer – jedoch maximal 1/2 BMM
Mieter: Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtung der gesamten Vertragsdauer – jedoch maximal 1/2 BMM
Höchstbeträge der Provisionen bei Geschäftsraum-Miete
Unbefristet oder Befristung länger als 3 Jahre:
Vermieter: 3 BMM
Mieter: 3 BMM
Befristung: mindestens 2 und maximal 3 Jahren
Vermieter: 3 BMM
Mieter: 2 BMM
Befristung: kürzer als 2 Jahre:
Vermieter: 3 BMM
Mieter: 1 BMM
Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.
Vermieter: –
Mieter: Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtung der gesamten Vertragsdauer.
Die Überwälzung der Vermieterprovision (max. 3 BMM) auf den Geschäftsraummieter kann vereinbart werden (§ 12 IMVO).
Weitere Nebenkosten bei Mietverträgen
- Vergebührung des Mietvertrages
Für Mietverträge, die zu anderen als Wohnzwecken gemietet werden (Geschäftsräume, neutrale Objekte), ist eine Vergebührung in Höhe von 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt.), höchstens das 18-fache des Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahreswertes, zu entrichten. Wohnraummietverträge, (abgeschlossen nach dem 10.11.2017), sind generell von der Vergebührung (gem. § 33 TP 5 GebG) befreit.
- Vertragserrichtungskosten
nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters.
Vermittlungsprovision bei Pachtverträgen
Pachtverhältnisse insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft
Für die Vermittlung der Verpachtung von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen darf mit beiden Auftraggebern eine Provision vereinbart werden, die mit einem Prozentsatz des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtzinses festgelegt ist.
Bei unbestimmter Pachtdauer 5 % des auf 5 Jahre entfallenden Pachtzinses.
Bei bestimmter Pachtdauer
- bis zu 6 Jahren 5%
- bis zu 12 Jahren 4%
- bis zu 24 Jahren 3%
- über 24 Jahre 2%
jeweils plus 20% USt.
Für die Vermittlung von Zugehör darf zusätzlich jeweils eine Provision von 3% des Gegenwertes plus 20% USt. vereinbart werden.
Unternehmenspacht
Bei unbestimmter Pachtdauer 3-facher monatlicher Pachtzins.
Bei bestimmter Pachtdauer
- bis zu 5 Jahren 5%
- bis zu 10 Jahren 4%
- über 10 Jahre 3%
jeweils plus 20 % USt.
Für die Vermittlung von Abgeltungen für Investitionen oder Einrichtungsgegenstände darf mit dem Verpächter oder Vorpächter 5% des vom Pächter hierfür geleisteten Betrages vereinbart werden.
Nebenkosten bei Pachtverträgen
- Vergebührung des Pachtvertrages (§ 33 TP 5 GebG): 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses; bei unbestimmter Vertragsdauer 1 % des dreifachen Jahresbruttopachtzinses.
- Vertragserrichtungskosten nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters
Vermittlungsprovision bei Baurechtsverträgen
Bei der Vermittlung von Baurechten beträgt die Höchstprovision jeweils bei einer Dauer des Baurechts von:
- 10 bis 30 Jahren 3%
- über 30 Jahre 2%
des auf die Dauer des vereinbarten Baurechtes entfallenden Bauzinses.
Bei einer Baurechtsdauer von mehr als 30 Jahren darf anstelle der 2% eine Pauschalprovision in Höhe von jeweils 3% zzgl. USt. berechnet vom Bauzins für 30 Jahre vereinbart werden (Wertgrenzenregelung § 12 Abs. 4 IMVO). Da die Obergrenze mit 2% des auf 45 Jahre entfallenden Bauzinses limitiert ist, stellt dieser Betrag unabhängig von einer länger vereinbarten Vertragsdauer gleichzeitig die Höchstprovision dar.
Maklerprovision – Sonderfälle
In der Praxis gibt es natürlich Situationen, die nicht so eindeutig und einfach sind. Diese möchten wir hier nun erläutern:
Der Eigentümer der Immobilie verpflichtet sich zur Bezahlung der Provision auch:
wenn ein zweckgleichwertiges Rechtsgeschäft (Verkauf statt Vermietung) zustande kommt (in diesem Fall der jeweilige Provisionshöchstbetrag laut Immobilienmakler-verordnung)
wenn über dasselbe Objekt später ein weiteres Rechtsgeschäft (Kauf nach Miete) erfolgt (Ergänzungsprovision)
wenn ein Maklervertrag nur deshalb nicht zustande kommen kann, weil der Auftraggeber dies in irgendeiner Weise verhindert
wenn das Geschäft nicht mit dem vermittelten Interessenten, sondern einer anderen Person, die vom Interessenten informiert wurde, zustande kommt
wenn ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird
Im Falle eines Alleinvermittlungsauftrags zusätzlich
wenn vom Makler namentlich genannte Interessenten erst nach Ablauf der vereinbarten Alleinvermittlungsfrist das Geschäft abschließen
wenn er den Alleinvermittlungsvertrag vertragswidrig vorzeitig auflöst
wenn das Objekt während der vereinbarten Dauer von einem anderen Makler oder vom Eigentümer selbst verkauft/vermietet wurde
wenn der Eigentümer den Preis nach Ablauf des Alleinvermittlungsauftrags reduziert und der Makler nachträglich Kunden bringt, die zu diesem Preis kaufen oder mieten
Dem Makler steht keine Provision zu
wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird (bei familiären Naheverhältnis des Käufers muss der Auftraggeber unverzüglich informiert werden)
Fazit
Beim Mieten gibt es mehrere Faktoren, die die Höhe der Provision bestimmen. Einerseits ist die Vertragsdauer ausschlaggebend für die Anzahl der Brutto Monatsmieten, die verrechnet werden können – andererseits auch der Vertragspartner (Makler oder Hausverwalter).
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