Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG)
Das Bauträgervertragsgesetz schützt die Erwerber von Rechte an Gebäuden, Wohnungen und Geschäftsräumen vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen, falls es zu einer Insolvenz des Bauträgers kommt.
Dieses österreichische Bundesgesetz ist auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen der Erwerber bereits vor der Fertigstellung mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger zahlen muss.
Das BTGV ist sowohl für den Erwerb von Eigentumsrechten, Baurechten und Bestandsrechten als auch sonstigen Nutzungsrechten einschließlich Leasing anzuwenden.
Was muss im Bauträgervertrag stehen?
Beschreibung des Vertragsgegenstands (Wohnung, Haus, Geschäftsraum…) einschließlich der Gesamtanlage (Ausmaß, Lage, Widmung, Planunterlagen, Baubeschreibung)
Hinweis auf Gefahrenzonen, Ausweis im Verdachtflächenkataster oder Altlastenkataster
Preis sowie Kosten für Zusatzleistungen
Fälligkeit der Zahlungen
Spätester Übergabetermin
zu übernehmende dingliche oder obligatorische Lasten (z.B. Wegerechte, Pfandrechte)
Art der Sicherung
Konto des Bauträgers
Treuhänder, sofern zutreffend
Wie sieht die Gewährleistung im Baugewerbe aus?
Bei unbeweglichen Sachen wie Bauwerken beträgt die Gewährleistungsfrist laut Gesetz drei Jahre. Fest mit dem Gebäude verbundene Gegenstände wie Fliesen, Heizung, Fenster oder Elektroinstallationen gelten ebenfalls als unbeweglich. Der Bauträger muss sämtliche Mängel, die innerhalb dieser Frist gerügt werden, beheben.
Was ist ein Haftrücklass?
Das Bauträgervertragsgesetz schreibt zur Sicherung dieser Verpflichtung eine Garantie oder Versicherung eines Kredit- oder Versicherungsunternehmens vor. Eine weitere Möglichkeit bietet der Haftrücklass. Wurde dieser vertraglich vereinbart, kann der Käufer den vereinbarten Betrag (mindestens zwei Prozent des Kaufpreises) bis zum Ende der Gewährleistungsfrist einbehalten. Der Haftrücklass gibt dem Käufer somit ein Druckmittel für Mängelbehebungen in die Hand.
Bauträgervertrag – Rücktrittsrechte:
Ein Käufer kann vom Bauträgervertrag zurücktreten, wenn ihm der Bauträger nicht spätestens eine Woche vor Abgabe der Vertragserklärung folgende Informationen zukommen lässt:
- Genauen Vertragsinhalt
- Art und Weise der Sicherung inklusive konkretem Wortlaut
Wenn dem zukünftigen Erwerber die dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung nicht gewährt wird, kann er ebenfalls vom Vertrag zurücktreten. Der Rücktritt kann bis zur Vertragserstellung oder danach innerhalb von 14 Tagen erklärt werden. Das Rücktrittsrecht erlischt spätestens 6 Wochen nach dem Zustandekommen des Vertrages bzw. nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung.
Der Bauträger kann vereinbarungsgemäß dann vom Vertrag zurücktreten, wenn
- Eine bestimmte Mindestanzahl von Verträgen oder Nutzflächen nicht zustande kommt (bis zu 6 Monate nach Vertragsschließung)
- der Erwerber trotz Verpflichtung nicht innerhalb einer bestimmten Frist ein Förderungsansuchen stellt, Erklärungen vor Behörden abgibt, Finanzierungszusagen oder Urkunden bringt sowie Unterschriften leistet.
Das Bauträgervertragsgesetz
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Welche Sicherungen sieht das BTVG vor?
Laut Bauträgervertragsgesetz hat der Bauträger den Erwerber gegen den Verlust der bereits geleisteten Zahlungen zu sichern.
Die Sicherung kann entweder
- durch schuldrechtliche Sicherung
- durch grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan
- oder durch pfandrechtliche Sicherung
erfolgen.
Die Sicherungspflicht ist auch dann erfüllt, wenn der Bauträger eine inländische Gebietskörperschaft ist oder wenn ein Kreditinstitut als Treuhänder fungiert und die Zahlungen dem Bauträger erst nach Übergabe weiterleitet.
Schuldrechtliche Sicherung
Die schuldrechtliche Sicherung erfolgt mittels Garantie oder Versicherung. Garanten müssen Kreditinstitute oder Versicherungsunternehmen, die zur Geschäftsausübung im Inland berechtigt sind, oder inländische Gebietskörperschaften sein.
Grundbücherliche Sicherstellung
Die Eintragung im Grundbuch in Verbindung mit Zahlungen nach Ratenplan stellt eine weitere Möglichkeit der Sicherung des Erwerbers betreffend Erwerb des Eigentums, Wohnungseigentums oder des Baurechts dar. Die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch stellt eine ausreichende grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbers dar. Weiters muss die Lastenfreiheit der Liegenschaft, sofern nichts anderes vereinbart wird, gegeben oder gesichert sein.
Die Parteien können im Bauträgervertrag die Zahlung nach Ratenplan A oder nach Ratenplan B vereinbaren. Bei Zahlung nach Ratenplan A hat der Bauträger eine zusätzliche Garantie oder Versicherung beizubringen, wenn der Erwerber ein dringenden Wohnbedürfnis hat.
35 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs;
20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen;
12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster
12 % nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe
4 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage
2 % nach Ablauf der Gewährleistungsfrist (3 Jahre)
30 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs
20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen
12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster
17 % nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe
9 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage
2 % nach Ablauf der Gewährleistungsfrist (3 Jahre)
Pfandrechtliche Sicherung
Rückforderungsansprüche des Erwerbers können auch durch ein Pfandrecht auf einer Liegenschaft gesichert werden. Bei einer Mehrzahl an Käufern, wird das Pfandrecht einem Treuhänder eingeräumt.
Der Treuhänder
Der Bauträger ist verpflichtet, einen Treuhänder zu bestellen. Auf diesen kann nur dann verzichtet werden, wenn eine schuldrechtliche Sicherung für Rückforderungsansprüche vorhanden ist.
Pflichten des Treuhänders
Der Treuhänder (Rechtsanwalt oder Notar) hat die Pflicht,
- den Erwerber über wesentlichen Vertragspunkte in rechtlicher Hinsicht zu belehren (Sicherungen im Insolvenzfall, Haftrücklass…)
- die Erfüllung der Sicherungspflicht des Bauträgers zu überwachen
- dem Erwerber über seine Zahlungen Rechnung zu legen
- dafür zu sorgen, dass der Käufer Zahlungen nur auf Konten entrichtet, über die der Treuhänder verfügungsberechtigt ist
- bei der grundbücherlichen Sicherstellung
- die vertraglichen und grundbuchsrechtlichen Voraussetzungen zu prüfen (insbesondere die Freistellungsverpflichtung der Hypothekargläubiger)
- bei der Überwachung des Baufortschritts und der Einhaltung des Ratenplans zu unterstützen
- bei der pfandrechtlichen Sicherung die grundbuchrechtlichen und wertmäßigen Voraussetzungen für die Deckung von allfälligen Forderungen zu prüfen
Spezialisten überprüfen die Fakten
Zur Feststellung des Abschlusses des jeweiligen Bauabschnitts kann der Treuhänder einen für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker, einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Bauwesen oder eine involvierte inländische Gebietskörperschaft beiziehen. Diese haften dem Erwerber unmittelbar; sie gelten nicht als Erfüllungsgehilfen des Treuhänders.
Zur Feststellung der ausreichenden Deckung eines vom Bauträger angebotenen Pfandrechts sowie zur Feststellung des Wertes der zu bebauenden Liegenschaft kann der Treuhänder einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen beiziehen. Dieser haftet dem Erwerber unmittelbar; er gilt nicht als Erfüllungsgehilfe des Treuhänders.
Ziviltechniker und Sachverständige müssen zur Deckung von entstehenden Schadenersatzansprüche eine Haftpflichtversicherung über mindestens 400 000 Euro für jeden Versicherungsfall er abzuschließen.
Hohe Geldstrafen für Bauträger
Ein Bauträger, der keinen gesetzeskonformen Vertrag errichtet oder gesetzeswidrige Zahlungen fordert oder keinen Treuhänder beizieht, begeht eine Verwaltungsübertretung. Dafür werden Geldstrafen bis zu 28.000 Euro verhängt.
Fazit
Die Anschaffung einer Immobilie bedeutet für die meisten Konsumenten den größten finanziellen Aufwand ihres Lebens. Daher ist besonders wichtig, sie vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen zu schützen. Dank Bauträgervertragsgesetz ist dieser Sicherheit gewährleistet.
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