Was ist Wohnungseigentum und was macht der Immobilienverwalter?

Was ist Wohnungseigentum?

§ 2. (1) Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

(3) Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen.

Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer ihr Wohnungseigentumsobjekt ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer jederzeit vermieten, verkaufen, vererben oder auch belasten dürfen. Alles was hinter der Eingangstüre eines Wohnungseigentumsobjekts passiert, ist in der Verantwortung der einzelnen Eigentümer.
Das gilt auch für Zubehör-Wohnungseigentum. Das Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben.

Woran kann Wohnungseigentum begründet werden?

Es gibt nur 3 Arten von Wohnungseigentumsobjekten, diese sind:

• Wohnungen
• Sonstige selbstständige Räumlichkeiten
• Abstellplätze für Kraftfahrzeuge

§2 (2) Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an denen Wohnungseigentum begründet wurde.

Wohnungen: Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung individueller Wohnungsbedürfnisse von Menschen zu dienen.

Sonstige selbstständige Räumlichkeiten: Alle baulich abgeschlossenen Objekte, welche nicht der Widmungsform Wohnung entsprechen, fallen unter den Begriff „sonstige selbständige Räumlichkeiten“. Das sind z.B. Geschäftslokale, Ordinationen, Lager, Garagen

Abstellplatz für Kraftfahrzeuge: das ist eine etwa durch eine Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausdrücklich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet ist (auch für Einspurige möglich)

Was sind allgemeine Teile der Liegenschaft?

(4) Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht.

Allgemeine Teile der Liegenschaft sind
• Teile der Liegenschaft, die notwendig von allen benützt werden müssen (z.B. Stiegenhaus, Gang, Fassade, Weg)
– an den notwendigen allgemeinen Teilen kann kein WE begründet werden
oder
• Teile der Liegenschaft, die zur Nutzung durch die Allgemeinheit gewidmet wurden (z.B. Waschküche, Fahrradabstellraum, Hausbesorgerwohnung, Garten)
– die Widmung erfolgt durch den Wohnungseigentumsvertrag
– mit Zustimmung aller ist eine Widmungsänderung möglich

Was ist die Eigentümergemeinschaft?

(5) Wohnungseigentümer ist ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt. Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft.

Die Eigentümergemeinschaft wird überwiegend vom Verwalter vertreten.

Was macht der Verwalter?

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind im Wohnungseigentumsgesetz genau geregelt.

Das Wohnungseigentumsgesetz WEG definiert zwei Aufgabenbereiche der Hausverwaltung:

Die ordentliche Verwaltung:

Das sind die Aufgaben des Verwalters, die er ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft durchzuführen hat:

Verwaltung, Abwicklung sowie Abrechnung und Vorausschau der gesamten Aufwendungen:

•  Laufende Vorschreibung der Betriebskosten (Verwaltung, Versicherung, Wasser, Kanal, Grundsteuer, Strom für allgemeine Teile, Rücklage, etc.)
•  Aufwandsabrechnung bis zum 30.06. des Folgejahres
•  Vorausschau der über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten

Die Abrechnung der Aufwendungen erfolgt überwiegend nach den im Grundbuch ersichtlichen Anteilen des jeweiligen Wohnungseigentümers. Häufig kommen auch andere Aufteilungsschlüssel der Kosten zu tragen. Dies muss jedoch aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder einem anderen Beschluss bzw. einer Vereinbarung schriftlich hervorgehen.

Weitere Aufgaben des Verwalters sind:

• ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft
• bauliche Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen
• Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt
• Bildung einer angemessenen Rücklage bzw. seit Juli 2022 mindestens € 0,90 pro m² Nutzfläche
• Beschaffung eines Energieausweises (wenn nichts anderes beschlossen ist)

Die außerordentliche Verwaltung:

betrifft alle Maßnahmen, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehen. Über die Durchführung dieser Maßnahmen muss die Mehrheit der Wohnungseigentümer, nach genau im WEG definierten Abstimmungsquoten und Fristen, entscheiden. Dies sind:

• Veränderung über allgemein Teile der Liegenschaft (soweit diese Maßnahmen nicht in der ordentlichen Verwaltung gedeckt ist)
• Nützliche Verbesserungen
• Über die Erhaltung hinausgehende bauliche Änderungen
• Widmungsänderungen

Dies sind z.B. Errichtung eines Personenaufzugs, Umstellung der Heizung  von Öl auf Fernwärme, Aufstellen einer Sandkiste auf allgemeinen Teilen, größere Sanierungsmaßnahmen.

Zusammenfassend bedeutet dies, dass er Verwalter die komplette Kostenabwicklung (Betriebskosten, Rücklagen, laufende Instandhaltung der allgemein Teile) der gesamten Liegenschaft durchführen und sich um die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft kümmern muss.

Angelegenheiten des einzelnen Wohnungseigentümers – kein Aufgabenbereich der Verwaltung:

• Vermietung des Wohnungseigentumsobjekts
• Sanierung im Inneren des Wohnungseigentumsobjekts
• Errichtung von Wintergärten auf Terrassen
• Anbringung von Klimageräten an der Außenfassade
• Widmungsänderungen des Wohnungseigentums-Objektes (z.B. Umgestaltung einer Wohnung in ein Geschäft)
• Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs
• Anbringung einer Beschattung (muss sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügen)
• Einbau von einbruchsicheren Wohnungstüren

Für diese Aktivitäten muss der Eigentümer selbst die erforderlichen Zustimmungen der übrigen Wohnungseigentümer einholen (= genehmigungspflichtige Sachverfügungen) – der Verwalter hat hier keinerlei Handlungs- oder Entscheidungsbefugnisse.