Bauträger

Tätigkeitsbereich des Bauträgers

Was zeichnet einen Bauträger aus?

Die Verantwortung des Bauträgers ist umfassend: Er haftet seinem Kunden gegenüber als direkter Vertragspartner uneingeschränkt für alle Belange des Baues, auch für Fehler die seine Auftragnehmer verursacht haben.

Berufsbild und Verantwortung des Bauträgers

Fünf-Säulen-Prinzip

Das Berufsbild des Bauträgers hat folgende Grundstruktur (Fünf-Säulen-Prinzip):

Bauherrenfunktion: der Bauträger ist Bauherr bzw. direkter Stellvertreter des Bauherrn  

Der Bauherr bestimmt nach seinen eigenen Vorstellungen das Bauprojekt in funktionaler und wirtschaftlicher Hinsicht: Er erstellt eine bauliche Anlage auf eigene Verantwortung und Risiko.  Für die Realisierung beauftragt der Bauherr  ausführende Unternehmen, die seine Vorgaben genau erfüllen.

Der Bauherr selbst kann auch mittels Bevollmächtigungsvertrag als direkter Stellvertreter eines weiteren Auftraggebers agieren. Er übernimmt damit die Gesamtverantwortung für das Projekt. Wenn er jedoch nicht frei entscheiden und gestalten darf, spricht man nicht mehr von Bauträgerschaft, sondern von Generalunternehmerschaft oder ähnlichem.     

Bei Bauvorhaben auf eigenen Grundstücken und auf eigene Rechnung ist der Bauträger selbst Bauherr. Bei Bauten auf fremden Grundstücken oder für fremde Rechnung und auf fremdes Risiko agiert der Bauträger als direkter Vertreter des Bauherrn mit voller Projektverantwortung.  

Drittbindung: der Bauträger handelt in eigenem Namen, ist aber Dritten verpflichtet, für die er baut

Der Bauträger baut für einen zukünftigen Nutzer, dem er vertraglich direkt oder indirekt verpflichtet ist. Er nimmt dann meist Anzahlungen für die Realisierung des Bauvorhabens entgegen.  Jemand, der nur für sich selbst ein Haus baut oder ein Bauwerk errichtet ohne Verpflichtung einem Dritten gegenüber, ist daher kein Bauträger sondern ein Investor.   

Treuhandprinzip: der Bauträger  handelt wie ein Treuhänder.

Der Bauträger  ist gemäß den jeweiligen Bestimmungen  des Bauträgervertrages  seinem Kunden gegenüber treuhändisch verpflichtet. Dies triff besonders im Wohnbau bzw. in Verträgen mit Konsumenten zu.  

In der Regel sind schon während der Bauphase Mittel des Wohnungswerbers für die Realisierung im Spiel. Das können direkte Geldleistungen, Anzahlungen, Haftungs- oder Darlehensübernahmen sein. Damit besteht für den Bauträger keine Freiheit mehr in der Verwendung der Baugelder. Er ist zur Rechenschaft verpflichtet.

Der Bauträger ist zur Optimierung des Bauvorhabens in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht verpflichtet.  Diese Verpflichtung ist eindeutig ein treuhändisches Element.

Gesamtverantwortung: Der Bauträger trägt die umfassende unteilbare Verantwortung für das Gesamtbauvorhaben.

Die Tätigkeit des Bauträgers inkludiert sämtliche Maßnahmen und Agenden, die gemäß dem Vertragsverhältnis aus der Drittbindung und aus dem Treuhandverhältnis zur Verwirklichung des Bauvorhabens nötig sind.

Zu dieser Verantwortung gehören:

  • die Verpflichtung, die nötigen planerischen Arbeiten sachgerecht und rechtzeitig zu veranlassen;
  • das Beauftragen der Ausführungsleistungen;
  • Leistungen der Finanzierung, der rechtlichen und wirtschaftlichen Obsorge;
  • das ordnungsgemäße Verschaffen der Verfügung und rechtlichen Sicherstellung der künftigen Nutzer;
  • die Kontrolle aller Baubelange in rechtlicher, wirtschaftlicher, kostenmäßiger und qualitativer Hinsicht.

Konzentrationsprinzip: Der Bauträger soll sich auf seinen eigenen Wirkungskreis konzentrieren.

Durch die umfassende Tätigkeit des Bauträgers entsteht die Gefahr, dass er seine Übermacht gegenüber dem Betreuten unausgewogen nutzt. Daher gibt es Schutzbestimmungen und Einschränkungen dieser Übermacht in den Bauträgerrechten.

Die Funktion des Bauträgers endet nicht mit der Fertigstellung und Übergabe des Bauwerks an den Kunden. Er hat auch dafür zu sorgen, dass der Kunde die vereinbarte Rechtsstellung erlangt und dass die Gewährleistung ordnungsgemäß abgewickelt wird.

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Link zur Gewerbeordnung §117:

Der Tätigkeitsbereich des Bauträgers wird in der Gewerbeordnung §117 geregelt.

Zum Gesetzestext

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Das Bauträgervertragsgesetz

schützt die Käufer vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen

Weitere Details

Abgrenzung zu verwandten Berufsgruppen

Baumeister

Der Baumeister unterstützt den Bauträger in folgenden Agenden:

SelfhtmlEntwickeln eines optimalen technischen Konzepts für ein Bauvorhaben;
SelfhtmlOptimierung unter dem Blickpunkt der Wirtschaftlichkeit;
SelfhtmlEntwickeln umfassender Konzepte in bauökonomischer Hinsicht;
SelfhtmlEntwickeln von Planungsvarianten als Entscheidungshilfe für die kommerzielle Sicht des Bauträgers;
SelfhtmlDurchführung von Bauvorhaben;
SelfhtmlFragen der Kalkulation;
SelfhtmlOptimierung der Bauabläufe;

Der Baumeister hat also die Kompetenzen für Projektentwicklung, Projektorganisation und Abwicklung der Bauvorhaben. Der Bauträger ist Bauherr und Auftraggeber und verantwortet alle kommerziellen und organisatorischen Belange. Durch diese Aufgabenteilung entstehen keine Interessenskollisionen, das Grundprinzip der Zweiseitigkeit bleibt bestehen.

Generalunternehmer

Generalunternehmer ist derjenige, der die Ausführung eines Bauvorhabens zur Gänze übernimmt. Er kann Subunternehmer und Fachfirmen beauftragen, bleibt jedoch mit der Gesamtleistung seinem Bauherren verpflichet. Er haftet somit auch für die Mängel der Subunternehmer.

Dieses Risiko stellt der Generalunternehmer dem Auftraggeber in Form eines Generalunternehmerzuschlages (in der Regel zwischen 8 und 14 Prozent seiner Auftragssumme) direkt oder indirekt in Rechnung. Ein Generalunternehmer macht immer dann Sinn, wenn die technisch/wirtschaftliche Komplexität eines Bauvorhabens eine erfahrene und leistungsfähige Baufirma nötig macht oder der Bauträger die betriebliche Kapazität nicht hat.

Der Generalunternehmer unterscheidet sich vom Bauträger vor allem dadurch, dass er nach Vorgaben handelt und ihm somit die Bauherrneigenschaft vollständig fehlt.

Generalplaner

Der Generalplaner trägt die Verantwortung für die planerische Gestaltung des Bauvorhabens. Er übernimmt z.B. die architektonische Gestaltung, die Grundrissplanung oder bestimmt den Nutzungsmix und trägt eventuell auch die Vermietungsgarantie.

Der Generalplaner hat zwar einen größeren Spielraum in seiner Gestaltungsfreiheit des Bauvorhabens, er ist jedoch an das strikte wirtschaftliche Erfolgskonzept des Bauherrn vertraglich gebunden. Üblicherweise werden bei Generalplanerverträgen qualitative Mindeststandards und quantitative Vorgaben (Nutzflächenminimum) genau festgelegt und wirtschaftliche Zielwerte (Renditen oder Mindestverkaufserfolg) vereinbart.

Generalübernehmer

Der Generalübernehmer ist im Grunde ein Generalplaner, der zusätzlich Leistungen wie Grundstücksbeschaffung, Finanzierung oder Verwertung des Projektes übernimmt.

Seine Leistungen sind umfassend und erreichen unter Umständen den Umfang einer direkten Stellvertretung für den Investor oder Bauherrn. Die Generalübernehmerschaft kommt dann in Frage, wenn der Bauherr einen professionellen „Beschaffer“ für seine Immobilie beauftragt, weil er selbst nicht die fachliche Kapazität hat, sich mit der Auswahl des Grundstückes, der Abwicklung mit Behörden, Baufirmen, Sonderfachleuten und dergleichen zu befassen.

Die Generalübernehmerschaft ist auch für (risikofreudige) Kapitalinvestoren interessant, die keine eigenständige Projektentwicklung betreiben wollen. Den Generalübernehmer unterscheidet vom Bauträger, dass er nicht Bauherr ist, sondern dessen direkter Stellvertreter und dessen wirtschaftliche Vorgaben zu erfüllen hat.

Ziviltechniker

Ziviltechniker wickeln Gesamtaufträge in der Form des Generaplaners ab. Es ist auch möglich, dass der Ziviltechniker die Verantwortung für die Ausführung des Bauwerkes erbringt. Zweckmäßig sind solche Gesamtaufträge durch Ziviltechniker immer dann, wenn die technische und planerische Leitung des Projektes im Vordergrund steht.

Der Ziviltechniker als Gesamtplaner unterscheidet sich vom Bauträger dadurch, dass er an die Vorgaben des Projektes gebunden ist, also nicht die Bauherrnrolle ausübt.

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